La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure qui permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Ce statut est avantageux pour la gestion et la transmission de patrimoine. Lors de sa création, une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut cependant faire le choix d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans cet article, nous nous pencherons sur la SCI à l’IS, ses avantages et ses inconvénients, afin de vous aider à faire le meilleur choix.
La SCI et son rôle dans la gestion de patrimoine immobilier
Une SCI est une société créée par deux associés ou plus, généralement dans le but de gérer et d’exploiter un patrimoine immobilier. Contrairement aux sociétés commerciales, l’activité principale de la SCI n’est pas orientée vers le commerce, mais vers la gestion immobilière. Une SCI à l’IS peut effectuer de la location ponctuelle meublée ou non meublée, des rénovations de biens, l’achat d’un bien immobilier au vu d’une transmission…etc
Le principal avantage d’une SCI est de séparer le patrimoine immobilier des associés de leur patrimoine personnel. Cela permet une gestion plus claire et simplifiée du patrimoine. De plus, elle offre une grande souplesse dans la répartition des parts sociales, facilitant ainsi la transmission de biens entre héritiers ou associés (amis, conjoints non mariés, professionnels… etc).
Les avantages de la SCI à l’IS
Une fiscalité avantageuse
Contrairement à une SCI à l’IR, où les revenus locatifs sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, une SCI à l’IS est taxée au taux de l’impôt sur les sociétés. Ce taux peut rapidement être avantageux pour les associés aux revenus élevés.
L’amortissement comptable
À l’IS, la SCI à l’avantage de pouvoir amortir un certain nombre de biens. Cela signifie que la société peut répartir le coût d’acquisition ou de production d’un bien sur toute sa durée normale d’utilisation. Cette déduction est prise en compte lors du calcul de l’impôt sur les sociétés de la SCI, ce qui réduit le montant de l’impôt dû.
La réduction des charges
Les SCI à l’IS peuvent déduire un certain nombre de charges, telles que les frais d’administration et de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, ou encore les frais de notaire. Ces déductions permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI.
Les inconvénients de la SCI à l’IS
Tenir une comptabilité
À l’IS, la SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse. Les associés de la SCI doivent donc tenir un certain nombre de registres obligatoires (Grand-livre, livre journal…) et doivent respecter un certain nombre d’obligations : factures aux normes, conservation des justificatifs pendant 10 ans, compte bancaire dédié à l’activité… Lors de chaque clôture d’exercice la SCI doit produire des comptes annuels (compte de résultat et bilan) et éditer une liasse fiscale.
Imposition sur les plus-values à la revente
Contrairement à une SCI à l’IR où les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement pour durée de détention, la SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. À l’IS, la plus-value est imposable, ce qui peut fortement augmenter le montant de l’impôt dû.